隨著新竹縣、市土地取得日益困難,特別是在房價居高不下的現實情況下,在地購屋族已將目光移至「二線鄉鎮」,竹東、新豐甚至苗栗頭份、竹南,都拜竹科首購族群平行移動利多刺激,成為房市發展重要區塊。

 

相較於開發日益飽和的竹北、高鐵站區區,素有竹科「後花園」之稱的竹東、寶山,在高速公路交流道交通優勢前提下,儼然成為銜接科學園區生活圈的新市鎮。尤其竹東頭重、二重、三重都市計畫重畫區即將付諸實行,未來不但是新竹市縣房地產市場黃金寶地,也能有效舒緩在地購屋房市壓力。

 

新竹縣第二大鎮竹東鎮在高速公路交流道、公道五及高架快速道路帶動下,人口逐漸成長,其中又以俗稱「二重埔」的頭重、二重、三重地區為最。北二高沿線考慮規畫「二重交流道」,並計畫年底動工,證明當地居住交通實用性需求。

 

竹東透天別墅 蓬勃發展

 

就整體開發角度而言,縣府規畫頭、二、三重都市計畫重畫區,目的除有效銜接竹科開發速度,更以「產業專用區」做為培訓科技人才搖籃。由於緊鄰工研院的先天優勢,未來的確有可能成為竹科園區最重要的生活圈。

 

房產代銷業者指出,自從頭、二、三重市地重畫消息曝光後,當地農地每坪從原本6、7千塊飆漲至3萬5千元左右。加上園區三期用地徵收,後勢發展潛力不容小覷。

 

代銷業者表示,與竹北、六家動輒大樓林立的市場環境相比,竹東透天型別墅的確有效區隔產品類別。由於重畫區內排除汙染型工業產業,在區域內開發面積大、既有綠地足的現實情況下,頗有美國矽谷生活圈味道。

 

當地房市目前發展現況,平均透天別墅總價以1千4至1千6百萬為主力產品,剖析購屋心理層面,同樣的價位或許只能在竹北、六家選擇公寓大樓,不過竹東卻能擁有「有天有地」的居住品質,是在地房地產市場蓬勃發展主因。

 

儘管生活機能較市中心區仍有一段差距,不過竹東著名名校二重國中即將規畫為實驗中學,明星學區設置不啻再為房地產市場注入利多。

 

新豐 知名建商搶進購地

 

過去一直是附屬竹北、竹東甚至新竹市區衛星城市定位的新豐鄉,在歷經山崎、忠孝都市計畫重畫後,市鎮街廓逐漸成形。其中最新規畫的松林重畫區都市計畫,更被視為承接竹北、六家發展的重要環節。

 

首先從在地整體發展來說,新豐鄉緊鄰湖口工業區,在廠商出走大陸釋出大片土地後,成為房地產市場土地取得重要瑰寶,從最近知名建商紛紛搶進購地情形便可得到最好證明。儘管土地面積有限,不過對於寸土寸金的新竹市縣房市而言,仍有一定開發利基。

 

湖口工業區轉型成為竹科附屬園區,也是新豐在地房市發展一大關鍵因素。房產代銷業者表示,過去湖口工業區主要以重金屬工業為主,除了現有廠房、設備甚至汙水處理廠符合電子產業發展標準,自由貿易區「流動海關」進駐查櫃,更讓湖口直接附屬竹科園區發展。

 

目前統稱「松林特區」的新豐松林重畫區內,儘管建案規模、坪數、價位無法與竹北、竹市相比,但房價相對便宜成數,直接影響民眾首購意願。在地客層又以湖口、竹科園區工作區域客居多,多少說明新豐房地產市場發展現況。

 

此外政府單位放寬建築法令規定,也為新豐房市奠定發展契機。過去由於湖口是重要軍事基地,一般民宅建築時高度都不能超過9米。隨著法令鬆綁,造就今日新豐房地產業蓬勃律動。

 

新豐鄉松林雙語國小學區,則是房地產市場軟體加分重要指標,松林國小可說是專為竹科園區子弟打造的明星小學,許多園區中、高階主管都爭相爭取學童入學機會,連帶帶動在地房地產發展優勢條件。

 

竹南 水患有解帶來利多

 

位於苗栗最北端的竹南、頭份鎮,在新竹市縣「跳躍式」發展情況下,早年已擠身成為新竹重要衛星城市。尤其在交通優勢環境前提下,兩地分別具有火車站、高速公路交流道現實環境,頗有「新市鎮」開發氣勢。最明顯的情況就是市區千萬豪宅悄悄現身,說明當地房市起飛情形。

 

僅僅相連的竹南、頭份地區,民國61年就納入都市計畫範圍,77年道路用地徵收後,頭份中央路直通竹南環市路,更為兩地發展帶來交通主動脈。房仲業者分析指出,區域客的移動是當地主要客層,尤其在緊鄰交流道附近區域,更以新市鎮情形大規模發展。

 

以現實環境來說,竹南因具備鐵路海山線交會位置,早年發展的確較頭份地區快出許多。不過就現實地理環境來看,竹南因地勢較低,夏季有可能衍生水患之禍,因此長期以來頭份房價始終高出竹南1至2成,是區域內大環境最大差異。

 

近年來在苗栗縣政府協助進行排水系統規畫下,竹南鎮房市呈利多發展。其中竹科四期竹南科學園區落腳,更為竹科人帶來購屋第二春。特別是,竹南距離竹科、六家便捷的交通環境,未來有發展成為有別於新竹市縣外大型生活聚落。

 

頭份 產品本身競爭力強

 

頭份地區發展與高速公路交流道有密不可分關係,在中山高、北二高及西濱快速道路環繞下,生活機能較竹南有過之無不及。至於區域客流動,除了交通環境之外,也與傳統舊市區高房價有一定關聯。

 

房仲業者認為,儘管竹科新貴年收入足以支撐新竹市縣高房價負擔,不過對於部分年輕首購族群來說,退而求其次選擇竹南、頭份定居,除了能減輕房貸壓力,當地生活品質、條件較傳統市區相比也不惶多讓。以人口組成素質分析,除了本地購屋族群外,絕大多數都來自竹科園區,證明房市第二線發展潛力。

 

竹南、頭份地區近來房市悄悄起飛,不少透天別墅都有7、8、9甚至千萬身價。尤其在優勢黃金地段中,產品本身競爭力為當地房地產市場注入利多條件。

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